El barrio de Santa María de Benquerencia parte como uno de los más atractivos a la hora de plantear nuevos desarrollos y también es el que más suelo disponible tiene. Estos dos condicionantes pueden llevar a una rápida evolución en los próximos años que conduzca a que el Polígono crezca en 15.000 habitantes, es decir, en un 66% de los que mantiene actualmente si se toma como referencia los 22.669 habitantes según fuentes municipales, si sale adelante el proyecto urbanístico que planean cuatro empresas propietarias de los terrenos situados a la espalda del Hospital Universitario, en la zona sur residencial, al sur de VíaTarpeya. 

En este caso, la comisión de Planeamiento que se celebra hoy por la mañana tenía previsto dar cuenta de esta consulta previa al Plan de Actuación Urbanizadora 'PAU Benquerencia' antes de que salga a información pública, pero a última hora del viernes se retiró este punto del orden del día por «cuestiones técnicas».

El PAU que plantean cuatro empresas propietarias -Construcciones Antolín García Lozoya; Creaciones Inmobiliarias;Construcciones y Promociones Hugoya, y Redil de Calabazas- en una superficie de 1,4 millones de metros cuadrados, dividida en nueve parcelas según Catastro, para desarrollar este suelo a modo de nuevo ensanche residencial posibilitaría la construcción de 5.000 viviendas plurifamiliares, es decir, la mayoría en altura, tomando como base una superficie mínima de 112 metros cuadrados y tres residentes por cada una.

La documentación de esta consulta previa sobre su viabilidad llegó al Ayuntamiento a finales de noviembre de 2023, como trámite obligado por el hecho de que estos promotores son propietarios de un terreno catalogado como rústico de reserva y necesitan el cambio de uso a urbanizable para que el proyecto pueda salir adelante, siempre que esas mismas administraciones afectadas y consultadas no determinen lo contrario. 

En este caso, el Ayuntamiento tiene que pronunciarse sobre la propuesta, las circunstancias urbanísticas existentes y la viabilidad de la actuación de manera previa a la presentación del PAU, que implicaría un paso más en esta larga tramitación administrativa para el desarrollo de estos terrenos. 

El posible desarrollo de esta zona residencial del barrio no surge en estos momentos ni se trata de una iniciativa novedosa. Ya en el avance del Plan de Ordenación Municipal (POM) presentado en junio de 2022 se recogían diez zonas posibles de expansión para la construcción de entre 11.000  y 18.000 viviendas en total, y en estos terrenos se planteaba la construcción de 3.850 viviendas plurifamiliares. Lo que sí cambia es el hecho de que los promotores busquen un aumento de la edificabilidad del 30% para tener la posibilidad de levantar 1.150 viviendas más que las previstas inicialmente en 538.670 metros cuadrados aumentando dos o tres plantas la altura de los edificios.

La propuesta. Los promotores parten de la base de que en el Polígono no hay suelo residencial vacante para la promoción de vivienda libre y los terrenos en los que se puede levantar vivienda protegida también están «prácticamente agotados».  Por tanto, el proyecto busca encajar «con la promoción de un urbanismo y una edificación de calidad que responda a la creciente demanda social en materia de sostenibilidad» y a las directrices nacionales  y europeas. 

Por tanto, para lograrlo el proyecto atendería a los criterios de eficiencia energética, desarrollo sostenible,  accesibilidad urbana, espacios públicos de calidad, y buena movilidad. Con esta gran manzana de viviendas, los promotores sostienen que garantizan «un nuevo nexo» del barrio «con la naturaleza que lo rodea por el sur» y potencia y ayuda a revitalizar la circulación peatonal con la Fuente del Moro. 

Por otra parte, en esta consulta previa también se aborda el impacto en la movilidad de un aumento significativo de viviendas y los promotores aluden a las futuras infraestructuras que ya están planteadas y no ejecutadas para el Polígono -tercer carril y las conexiones entre el barrio y Azucaica- y ponen de manifiesto que se intensificarán los desplazamientos de proximidad mediante el uso del transporte público y el uso de la bicicleta por los carriles específicos en la planificación vial.

En la consulta se insiste en que el exceso de desplazamientos hacia el Polígono también obedece, en parte, a la falta de vivienda. Si bien, consideran que «concentrar la densidad junto a los nodos de transporte permite reducir la presión sobre el resto del territorio». A este planteamiento se suma la reducción «de la huella de carbono».

Por último, los promotores destacan el aumento del precio de alquiler y venta en el barrio por escasa oferta de vivienda y la entrada en funcionamiento del hospital y tienen claro que este proyecto de 5.000 viviendas equilibraría la balanza y bajaría los precios.